业主担心年底能否按时交房 顺驰置地称11月具备入住条件
遗留问题今年解决
顺驰的困难比我想象的最少多三倍！它的资金断了两年，一部分很好的雇员走了。管理也不到位，和合作伙伴、工程队、地方政府的关系恶化了。但我们有一个信念，历史已经过去了，你解决了一个(问题)，就少了一个。
———路劲基建董事局主席单伟豹
适应变化非常重要
房地产行业在国民经济中占的比重太重了，从银行角度要降低风险，政府要解决普通老百姓的住房目标。市场变化是非常正常的。如果一个企业一感觉到形势变化就无法生存了，就有问题了。别的行业创新是非常重要的，有的行业成本是非常重要，我们的行业要适应变化是非常重要的。
———顺驰前任掌舵人孙宏斌
沸点提示
“地产黑马”屡创天价、销售恶化资金紧张、顺驰蓝调停工、拆迁户住进售楼处、路劲基建入主顺驰……
按顺驰蓝调停工前卖出1000多套房，每套房平均每月支付3000元违约金计算，顺驰一年仅支付违约金就要支出3600万元。
“顺驰的困难比我想象的最少多三倍！入主顺驰的经验最少值10个亿！”路劲基建董事局主席单伟豹如是说。
“顺驰蓝调8号楼5月19日开盘，我一直在忙。”今年3月到任的北京顺驰置地丰润房地产开发公司总经理傅诚表示，老顺驰就像一个生了病的人，得去找医生。“务实、负责任、以诚相待、不回避矛盾、一个一个解决，这是我们团队正在做的事情。”
横空出世 “地产黑马”屡创天价
“顺驰将打败万科”
对地产界而言，顺驰就像是从石头里蹦出来的孙猴子，搅得中国地产界天翻地覆。2004年初，一批国内地产大腕的一次例行聚会，令顺驰一举成名。
当时，顺驰的掌舵人孙宏斌在会场上发言时突然宣称，他的企业将打败万科，成为中国房地产业的销售冠军。自此，孙宏斌“闻达”于各路诸侯。
2006年9月，万科老总王石(王石博客|王石新闻)写下《和地产黑马交锋》一文，发表在自己的博客上———天津顺驰掌舵人孙宏斌宣布：顺驰将在3年之内超过万科，成为行业第一。年会上碰见刚发表宏论的孙先生，我凭经验劝言，“顺驰要超过万科是可能的，但要在三五年内超过万科是不可能的；万科还在发展，按照顺驰现在的规模，三五年怎么超万科？”
孙宏斌向王石叫板之后，顺驰开始在全国各大城市的土地市场上攻城略地，屡屡创造天价。2003年12月，被誉为“世纪第一拍”的北京市大兴区黄村卫星城1号地，被顺驰公司以9.05亿元人民币的高价竞得，高出4.3亿元起拍价两倍多。这是北京市第一次大宗国有土地使用权拍卖，顺驰成了绝对的主角。
从2003年8月开始，顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市获得了十多块土地，每次都是不惜高价，强势进入。此时的顺驰，被誉为“地产黑马”。
“一年走完十年路”
孙宏斌一再强调的就是一个字，“快”。对此，顺驰华东集团原总裁闵峰曾有一句精辟的概括：“一年走完十年路。”
这个“快字诀”在顺驰进军全国的初期，可谓无往不胜。顺驰2003年11月在南京获得土地之后，仅仅7个月就开始销售，这创下中国地产界的项目运作速度的奇迹。
2004年，顺驰的销售额超过了100亿元。但这种业绩是建立在不追求项目利润率的基础之上的，尽管2004年万科的销售额只有80亿，但利润却至少是顺驰的5倍。
孙宏斌当时并没有考虑这些，他强调的是继续扩张，把企业做大。到2005年底，顺驰如愿在全国拥有了42个地产项目。
对此，王石用一组数字做了分析：截至2003年年底，顺驰预交地价的资金在70亿元以上。进入2004年第一季度，预付资金规模已超过100亿元。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，按期交付地价款是不可能的。
顺驰瓶颈 销售恶化资金紧张
致命的“三高”
顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快”带来了致命的“三高”：高土地成本、高人力成本、高财务费用。2005年初，孙宏斌突然意识到顺驰的内部管理问题，他进行了人事调整，让财务出身的汪浩担任顺驰董事局主席。
2005年3月至5月间，为了平抑房价过快上涨，国务院先后出台新老国八条。顺驰重点投资的华东地区成为调控重灾区。其中顺驰在华东的重点项目苏州凤凰城的销售骤然下跌。
据一位上海顺驰原高管回忆，自2005年年中以后，在顺驰原华东集团的月度会上，顺驰各个公司汇报项目进展以及销售情况的时候，每次得到的信息都是销售状况的恶化和资金的紧张。
外部销售不景气，顺驰财务状况恶化后，每次开会，都发现大多数项目都不计成本地快速扩张的结果终于导致“地产黑马”资金链出现问题。2005年11月，顺驰中国开始在全国裁员。
保住顺驰的品牌
面对日益恶化的形势，2006年3月，孙宏斌调整了顺驰中国的管理架构，撤掉各个区域分公司。同时将一些项目转让给自己的合作伙伴。
据顺驰中国一位离职的高管透露，2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募集资金的目的而放弃。
上市不成，孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰。2005年10月19日，摩根士丹利最终选择了放弃，原因是无法接受顺驰利润率过低的现实。
据顺驰内部员工透露，先前有意入股顺驰的企业主要有两家，一家是路劲基建，另一家是中海地产。其中中海地产出价高于路劲基建，但顺驰品牌将来可能会消失。孙宏斌因此最终选择了路劲基建。
收购顺驰 路劲签约持股94.74%
补上资金缺口
2006年9月，路劲基建向顺驰中国注入12.8亿元资金，持有顺驰中国55%股权。
“这么一来，大家都踏实了。这12亿元基本上把顺驰的资金缺口都补上了，42个项目可以存续，700多万平方米储备土地都落袋为安。”全程参与此次合作洽谈的顺驰总裁汪浩说。
2007年1月，路劲基建与顺驰签署了一份新协议。根据新协议中约定的多项期权，交易完成后路劲对顺驰的持股比例将从原来预期的55%提高至94.74%，剩余5.26%的股权则为顺驰的原掌舵人孙宏斌所有。
对于顺驰中国被收购，清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波解释说，顺驰高速扩张的模式，带来“双刃剑”般的效果。一方面知名度迅速提高，规模变大；另一方面是资金、人员、管理，包括产品质量面临脱节现象，资金来源渠道越来越窄。
违约金支出3600万
近日，记者来到顺驰蓝调国际公馆售楼处(西二环西侧)，发现拆迁户已撤出，售楼处装饰一新。5月19日，顺驰蓝调国际公馆8号豪景楼开盘。
“延期一年后，我最担心顺驰蓝调今年年底能不能按时交房？”业主张女士(化名)说：“2005年买房时，顺驰蓝调给我开了一张条子，答应免我一年的物业费，可现在当时签字的销售人员已离职，不知道他们的承诺还算不算数？”
一期业主王先生2004年买了顺驰蓝调的房子，他说：“当时定的违约金是千分之三/月，现在顺驰每月向我支付3000元的违约金。”
据顺驰蓝调一营销策划人员讲，之前顺驰蓝调共销售1000多套房。记者粗略算了一下，以顺驰蓝调停工前卖出1000套房，每套房按100平方米计算，平均每月支付3000元的违约金，那么顺驰一年仅支付违约金至少要支出3600万元，这还仅仅是顺驰蓝调一个项目。
北京顺驰置地丰润房地产开发公司总经理傅诚介绍说，顺驰蓝调共有13栋楼，目前只有3栋楼的结构未完工。今年6月，所有的建筑主体全部完工，9月份整个内外装修和小区市政全部完工，10月底到11月上旬具备入住条件。
对于一度闹得沸沸扬扬的拆迁户住进售楼处一事，傅诚说：“我们以诚相待，不回避矛盾。按以前签订的拆迁方案，花了一个多月时间做好协商，目前拆迁户全都搬进了回迁房。”
对话 真正的问题不在资金
困难比想象多三倍
记者：路劲入主顺驰后，遇到了哪些困难？是如何去做的？
单伟豹(路劲基建董事局主席)：顺驰的困难比我想象的最少多三倍！它的资金断了两年，一部分很好的雇员走了。管理也不到位，和合作伙伴、工程队、地方政府的关系恶化了。但我们有一个信念，历史已经过去了，你解决了一个(问题)，就少了一个。
记者：对于顺驰的遗留问题如何解决，有没有时间表？
单伟豹：顺驰A是历史遗留问题比较少、独资的部分，去年10月我们已注资。顺驰还有很多项目是和别人合资的，问题比较复杂，这部分属于顺驰B，现在是我直接管的。今年1月份开始整合，到目前已稳定下来，到今年6月30日之前梳理完毕。
顺驰B的主要问题是土地款、银行欠款、工程款，以及人员调度、重新整合等，今年将把历史遗留问题全部解决掉。
经验最少值10个亿
记者：现在回过头来看，您觉得当初入主顺驰值得吗？
单伟豹：一开始，我觉得这绝对是一个正确的决策，顺驰有600万平方米的土地储备，1300人的队伍。入主顺驰后，遇到那么多的困难、麻烦、欠款。600万平方米的土地，可用的大概有400多万，有的退还给政府、有的退还给合作伙伴。在这个层面上思考，其实和我们最初的理想有一些距离了。但今天来看，还是值得的。
处理那么多问题，有些你没见过。现在你见到了、你处理了、你完成了，积累了宝贵的经验，这值多少钱？2007年我们犯错的机会很少，这值多少钱，对我来说最少值10个亿。
没责任心会越做越糟
记者：老顺驰一是资金问题，二是管理问题，您认为其中最大的问题是什么？
单伟豹：现在资金问题不重要，主要是管理的问题，最重要的因素是人，就算是资金缺、管理制度有欠缺，只要有责任心就可以慢慢做好，没有责任心会越做越糟。
真正的问题不在资金。如果2004年老孙把750万平方米的土地交给我，资金不给我，我现在绝对是很好的房地产公司，所以说是人的问题，不是资金的问题。
三五年和万科持平
没有B+级、A级的
记者：您对中国房地产业如何看？
单伟豹：只要你脚踏实地去做，在未来的10年之内做任何房地产一定会赚钱。为什么？中国房地产市场2005年的交易额是18000亿元，是全世界最大。18000亿是什么意思？一个企业占这个行业的1%，是绝对做得到的。
这个市场的竞争对手强不强？有没有做到B+级、A级的，我说没有。十大房地产公司，我都拜访过他们公司的领导，感觉上真的做得不错，但你说是无可比拟、永远超越不了？我觉得我们的团队三五年和万科、中海、世贸的竞争能力持平，是绝对可能的。
新鸿基是地产标杆
记者：您的信心建立在什么基础上？
单伟豹：我们的优胜点是两个公司的合并。我们的管理体系基本上定型可用。再加上我们的资金实力以及顺驰房地产留下的三分之一的人，到今年年底，这个团队能战斗了，不一定比他们两家好，起码不比他们差，我觉得有竞争力。
记者：在您心目中，房地产行业谁是标杆企业？
单伟豹：香港的新鸿基。新鸿基的眼光非常独到，他们对商业楼、商场写字楼只租不卖，所以现在最大的、最稳定的收入是收租。而且他们非常守诚信，交楼的质量，远远超过任何一个发展商。
网友PK
正方：顺驰的地产神话并没有破灭。现在有了资金，一切危险都过去了。
反方：顺驰的地产神话破灭了，以前的操作方式是危险的。盲目扩张，高价抢地，并不可行！
