楼探评盘

　　北京晨报热线经常会接到读者电话，希望房产周刊能对一些热门区域项目进行有针对性的介绍及点评。为满足广大读者要求，给广大购房人提供更多更详细的购房信息，晨报房产周刊进一步完善充实楼探评盘栏目。本期，晨报楼探带您走进号称回龙观最大商品房社区的新龙城项目。

　　项目概况

　　户型通透格局好

　　总建筑面积60万平方米的新龙城位于昌平区回龙观镇回龙观村，毗邻城铁13号线回龙观站。社区内部的商业配套面积约2万平方米，但大多数都处于空置状态。

　　户型：高层板楼，户型南北通透，采光通风良好，格局分布合理，使用率在85%左右。

　　售价：目前在售楼现房均为毛坯房，均价在1.3万/平方米左右，可以使用公积金贷款。

　　周边商品房均价：毛坯房均价在10000元/平方米左右

　　新龙城二手房售价：均价在1.1万元至1.2万元/平方米。

　　房租价格：一居约1200至1500元/月左右；两居约1800至2400元/月左右。

　　中介爆料：因为价格高，新龙城二手房往往挂牌三两个月也销不动。

　　入住率：目测入住率很低。

　　中介爆料：据项目周边的二手房中介公司介绍，新龙城二期的入住率只有30%左右。“很多人买这儿的房子都是投资，等着涨价呢！所以基本上没什么人住。”

　　交通状况

　　交通拥堵出行难

　　交通状况：

　　新龙城北邻地铁13号线，西邻八达岭高速公路。社区北距龙泽站、回龙观站几十米。公交系统发达，共20余条线路从社区附近经过，其中，307路、运通114路直达上地、中关村地区。自驾车走八达岭高速路，到北三环约15分钟。

　　交通状况实测

　　楼探路线：从东直门出发，经德胜门过马甸桥、健翔桥、八达岭高速抵达回龙观新龙城。

　　周一下午5：40：记者从东直门出发

　　6：20：到达马甸桥，一路上堵车情况颇为壮观。

　　6：35：到达健翔桥。

　　7：25，到达新龙城售楼处，共耗时1小时45分。小营和西三旗路段车辆行驶缓慢，记者选择了辅路行驶——很多住在回龙观的人上下班都是这样走的，可以每天节约10元的高速费。

　　城铁13号线：楼探在早晨8点拍摄了上班早高峰时回龙观城铁站的情况：车站内外人头攒动，人们排着队拥挤着进站的场景蔚为壮观。

　　公交车站：候车人有秩序地排成一队，绵延十几米长。

　　远景规划：

　　为了提高居民出行效率，市政府已开始在八达岭高速路回龙观路段增设出口、拓宽辅路、改造北郊农场桥，并对回龙观周边的北清路东延线等5条干路进行规划改造。

　　物业管理

　　业主拒交物业费

　　新龙城的物业管理情况，从2007年12月26日发布在新浪房产论坛新龙城业主论坛上的一篇《关于联合延迟缴纳2008年物业服务费的声明》中可见一斑。(因版面所限，记者对原文已做删节。)

　　新龙城物业公司：

　　下面是已多次向物业反馈但并未得到解决的部分问题。

　　l 、电梯突然下坠了N次；电梯嘎巴嘎巴地响，那可是不到一年的新电梯！

　　2、汽车堵单元门门口，自行车堵塞消防通道，是否该有个自行车棚？

　　3、楼下经常垃圾成堆，无人清理；

　　4、单元门锁坏了一个多月，报修N次无果，至今仍坏着；

　　5、六号楼的大门常年不开！

　　6、房子的取暖系统不能提供管线布局图。

　　通过一年的观察和证实，我们感觉物业公司整体的服务意识、服务态度、服务水平都很差。所以我们决定，延迟缴纳2008年物业服务费，直至上述问题，也是物业公司应尽的义务履行完毕为止。

　　新龙城一期业主

　　楼探手记

　　好管理才能凸显房产价值

　　楼探对新龙城这个项目印象深刻，原因有三，其一是行路难。难到常年坐车的记者在走出回龙观返京时因为上高速极其拥堵，竟然开始晕车。

　　其二是房子好。看了太多的楼盘，但是新龙城几个户型看下来，还是觉得有惊喜，户型布局合理，使用率高。

　　其三，物业管理确实很糟糕。楼梯间墙壁上遍布痰迹、鞋印、小广告，却无人清理；垃圾更是随处可见，有一个单元门甚至根本就不能打开……看着脏污的单元门，楼探不禁感慨：没有好的物业管理，好房子也不能凸显其真正的市场价值。