物业纠纷中，受伤的“弱势群体”多是业主。于是，业主拒交物业管理费成“杀手锏”。中小型物管公司不堪重荷，或撤离小区或自此倒闭。夹缝中生存有苦难言，物业管理公司也有一本难念的经，大喊要维权。在这些“剪不断，理还乱”的纠纷中，物业管理企业如何解开业主“欠费心结”？

　　业主VS物业公司，各家都有难念的经

　　“开发商的承诺不能实现，自行车丢了，太阳能的摆放问题，对物业服务不满意，邻里纠纷等等，”业内人士称，“有些业主有维权意识，但苦于没有维权渠道。比如，斗不过开发商，那好，我拒交物业费以示抗议。”

　　但倘若业主不分“青红皂白”不交物业管理费，物业公司的正常运转和小区的维护管理所需的资金便会捉襟见肘，夹缝中求生存的物管企业频遇尴尬。据了解，南京市老小区的物业管理费的收缴率一般在20%左右，新建小区相对好一些，也仅能达到85%以上，物业收费率颇低。

　　清江花苑物业公司老总张慎行称，很多都是开发商遗留的问题，物业根本解决不了也不是物业责任的事，业主却会把这些问题作为不交物业费的理由。物业公司夹在开发商和业主之间……苏宁物业公司总经理倪培玲在分析物业管理公司的尴尬后表示，南京物管企业绝大多数都亏本，有些物业公司每年亏本不仅仅是几十万的问题，亏损上百万的都有。

　　恶性循环，究竟谁伤害了谁？

　　南京市房产局副局长郭宏定认为，倘若陷入业主欠费———物业企业亏损———服务减少———更多的业主不交费的恶性循环，最后就会导致物管部门撤出的恶性循环。

　　“大部分业主绝对不会无缘无故不交费的。”一位业主在接受记者采访时表示，“我们只能用这种方法来希望解决问题而已。”

　　“业主和物业公司之间的矛盾，主要是双方都要保障自己权益”，南京某律师事务所的张律师表示，“一些业主拒绝缴纳物业费这种目前最为普遍的‘维权’方法，其实这不仅无法有效地解决矛盾，反而会使双方纠纷更激化。因为，这是一种偏离了合法维权的偏激行为，物业管理服务本身也是一种无形的商品，服务的内容与质量肯定会与费用挂钩。在还没有形成固定物业费率标准的情况下，业主也不能只强调自身的利益，而无视物业公司的生存需求和服务成本。”

　　而且，在这种恶性循环中，受伤害的肯定不是单方面的。江鸿物业公司总经理俞鸿钧称，不堪重荷的物管企业，或撤离小区或自此倒闭。离开物业公司管理的小区，居民生活环境也将顿时陷入困境。业主的自行车被盗，花园里种青菜，垃圾成堆……

　　各方拆解，物业管理难题

　　郭宏定认为，开发商、物管企业、业主三个方面对物业管理的实施都有影响，应该共同担责任。开发商要提供一个好的产品，这是硬件。物业管理企业应提供好的物业管理，做个好管家，这是软件。业主也要对自己的环境负责，在行权利的同时，也行使自己的义务。

　　东南大学物业管理研究所教授黄安永称，机制缺位、方法单一是物业难的主因。业主不仅要走出“物业是公益事业”的误区，还要走出“业主自治意识”的误区。物管企业则不能过分强调“一手交钱、一手服务”的等价交换原则。物业管理社会化、专业化、一体化服务与业主大会自治、自主相结合，才能创造宽松和谐的环境。同时，政府应该进一步地规范物业管理，建立投诉———解决———反馈的问题处理机制。

　　鑫园小区业主宁益群则毫不客气地认为，政府监管的缺失是最大的问题所在。地方政府必须出台详尽的法规，来解决物业管理难题。

　　业内专家同时表示，物业管理难，有些还缘于开发商与物业公司一体化。业主对作为开发商的子公司的物业管理企业存在不信任，那些物业管理企业有时也不能以相对独立的第三方立场介入业主和开发商之间的矛盾中。让业主自由选择“第三方”作为物业管理公司，某种程度上能够缓解一些物业纠纷。(记者 刘敏 实习生 黄燕)